Een verhuurde woning erven: wat verandert er voor de huurder?
Erf je een verhuurde woning? Dan eindigt het huurcontract niet door het overlijden van de verhuurder. De rechten en verplichtingen gaan in beginsel over op de erfgenamen.
Kort antwoord
Erf je een verhuurde woning? Dan eindigt het huurcontract niet door het overlijden van de verhuurder. De rechten en verplichtingen gaan in beginsel over op de erfgenamen. De huurder hoeft dus niet alleen vanwege het overlijden te vertrekken. Regel eerst wie het beheer voert en informeer de huurder over het aanspreekpunt.
Blijft het bestaande huurcontract geldig?
Ja. Artikel 7:229 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat overlijden de huur niet beëindigt. Erven geeft je daarom geen vrijbrief om nieuwe voorwaarden op te leggen of de huur zonder wettelijke grond op te zeggen.
De rechtbank Midden-Nederland bevestigde dit in een zaak waarin erfgenamen samen de positie van hun moeder als verhuurder hadden overgenomen. Het bestaande huurcontract liep door. Ook het feit dat de huurder zelf mede-erfgenaam was maakte zijn huurbescherming niet vanzelf ongedaan.
Wie mag namens de erfgenamen optreden?
Controleer eerst het testament en de bevoegdheden bij de afwikkeling. Is er een executeur met beheerstaken? Dan kan het beheer binnen diens taak vallen. Moet de nalatenschap worden vereffend? Dan kan de vereffenaar aan zet zijn. Zonder bevoegde beheerder moeten de erfgenamen hun optreden onderling regelen.
Een contactpersoon mag niet automatisch ook het huurcontract wijzigen of de woning verkopen. Leg vast welke handelingen iemand namens de anderen mag verrichten. Lees meer over wie wat doet bij een nalatenschap.
Wat vertel je aan de huurder?
Stuur een rustig en duidelijk bericht met:
de mededeling dat de verhuurder is overleden;
de naam en contactgegevens van het bevoegde aanspreekpunt;
de manier waarop de huurder een reparatie meldt;
eventuele nieuwe betaalgegevens en bewijs dat die wijziging bevoegd is doorgegeven.
Voorkom dat verschillende erfgenamen tegenstrijdige betaalinstructies sturen. Een geblokkeerde bankrekening beëindigt het huurcontract niet. Stem met de bank en de huurder af hoe de betalingen aantoonbaar kunnen doorgaan.
Welke stukken verzamel je?
Maak een verhuurdossier met het huurcontract, eventuele aanvullingen, het overzicht van betalingen, de waarborgsom, servicekostenafrekeningen en lopende onderhoudsmeldingen. Noteer ook wie de waarborgsom beheert. Dat bedrag is geen vrij te verdelen opbrengst: er kan een terugbetalingsverplichting tegenover staan.
Neem de woning en de bijbehorende rechten en verplichtingen op in de boedelbeschrijving.
Kun je de woning verkopen of zelf gaan bewonen?
Een verhuurde woning kan worden verkocht. De verkoop beëindigt de huur niet (artikel 7:226 BW). Laat vóór verkoop onderzoeken welke huurafspraken gelden en welke informatie de koper nodig heeft.
Wil een erfgenaam er zelf wonen? Behandel dat als een afzonderlijke huurrechtelijke vraag. Alleen de wens om de geërfde woning zelf te gebruiken is geen garantie dat het huurcontract kan eindigen. Zet de huurder niet onder druk om zonder advies akkoord te gaan.
Veelgestelde vraag: mogen we de huur meteen verhogen?
Het overlijden levert geen zelfstandige grond op voor een huurverhoging. Laat controleren welke verhoging volgens het contract en de toepasselijke huurregels mogelijk is.
Je volgende stap
Verzamel het huurcontract en leg vast wie bevoegd is het beheer te voeren. Bespreek daarna pas verkoop, overname of wijzigingen met de huurder. NotarisVandaag helpt je bij de bevoegdheden en de afwikkeling.
Bronnen
Rechtbank Midden-Nederland, ECLI:NL:RBMNE:2025:6302, toepassing van artikel 7:229 BW op erfgenamen van de verhuurder.