Je woning verkopen met een levenstestament

Dit is voor veel mensen de handeling waar het uiteindelijk om draait. Iemand verhuist naar een zorginstelling, het huis staat leeg en de lasten lopen door. Dan moet er verkocht worden, en dan blijkt of het levenstestament zijn werk doet.

Waarom een notariële volmacht hier verplicht is

De levering van een woning gebeurt bij notariële akte die wordt ingeschreven bij het Kadaster. Wie namens een ander bij die akte optreedt, heeft daarvoor een notariële volmacht nodig. Een zelfgeschreven machtiging volstaat niet, hoe duidelijk die ook is.

Dat is precies waarom een levenstestament hier het verschil maakt. Het is de enige manier om vooraf te regelen dat iemand jouw woning kan verkopen zonder tussenkomst van de rechter.

Wat het alternatief kost

Heb je niets geregeld en sta je onder bewind, dan heeft de bewindvoerder voor de verkoop van een woning machtiging van de kantonrechter nodig. Die procedure kost tijd en de rechter kijkt kritisch mee. Bij een woning die snel weg moet omdat de lasten oplopen, is dat vervelend.

Met een levenstestament is die stap niet nodig. Je gevolmachtigde kan de makelaar inschakelen, de koopovereenkomst tekenen en bij de leveringsakte verschijnen.

Wat er in de akte moet staan

Een algemene volmacht dekt dit meestal, maar controleer de tekst op deze punten:

• de bevoegdheid tot vervreemding en bezwaring van registergoederen, dus niet alleen beheer
• de bevoegdheid om de hypotheek af te lossen en het hypotheekrecht te laten doorhalen
• de bevoegdheid om de koopsom in ontvangst te nemen
• de bevoegdheid om roerende zaken te verkopen of te ontruimen, want een leeg huis moet ook leeg gemaakt worden

Sta je samen met je partner in het kadaster, dan moeten jullie allebei een volmacht hebben afgegeven. Dat wordt regelmatig vergeten. Het is niet ongewoon dat de een een levenstestament heeft en de ander niet, en dan ligt de verkoop alsnog stil.

Wat de notaris zal controleren

De notaris die de levering doet, controleert of de volmacht toereikend is en of hij nog geldt. Hij kan navraag doen bij de notaris die het levenstestament heeft gepasseerd, zeker als het document ouder is. Ook zal hij nagaan of er inmiddels een bewind of curatele is uitgesproken.

Verwacht ook vragen over de prijs. Verkoopt je gevolmachtigde aan zichzelf of aan een familielid, dan is er sprake van zelfcontractering en moet die bevoegdheid uitdrukkelijk in de akte staan. Laat in dat geval altijd onafhankelijk taxeren. Verkoop tegen een te lage prijs aan de eigen kring is een van de meest voorkomende vormen van financieel misbruik.

Regel het toezicht

Neem in je levenstestament op dat de toezichthouder vooraf moet instemmen met de verkoop van de woning. Het is doorgaans de grootste transactie in je vermogen en het is het soort beslissing waar de rest van de familie achteraf vragen over stelt. Een schriftelijke instemming vooraf beantwoordt die vragen meteen.