De hypotheek als jullie uit elkaar gaan

Jullie gaan uit elkaar en een van jullie wil in het huis blijven. Dat is het punt waarop de meeste scheidingen van samenwoners vastlopen. Niet op de emotie maar op de bank.

Hoofdelijke aansprakelijkheid loopt door

Hebben jullie allebei getekend voor de hypotheek dan zijn jullie allebei aansprakelijk voor de hele schuld. Verhuizen verandert daar niets aan. Uitgeschreven worden bij de gemeente ook niet. Zelfs een notariële akte waarin jullie iets anders afspreken raakt de bank niet.

Zolang de bank je niet heeft ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid blijf je aanspreekbaar voor een schuld op een huis waar je niet meer woont. En zolang die schuld op je naam staat telt hij mee bij een aanvraag voor een nieuwe hypotheek.

Wat er moet gebeuren

Er zijn twee handelingen nodig en ze horen bij elkaar.

De eigendomsoverdracht. Het aandeel van de vertrekker gaat naar de blijver. Dat gebeurt bij notariële akte die wordt ingeschreven in het kadaster. Voor de verkrijging van een aandeel in de gezamenlijke woning kan een vrijstelling van overdrachtsbelasting gelden. Laat dat vooraf toetsen want de voorwaarden luisteren nauw.

Het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. De bank beoordeelt of de blijver de hypotheek alleen kan dragen. Dat is een volledige nieuwe toets op inkomen. Slaagt die niet dan is er geen ontslag en dan moet het huis verkocht worden.

De uitkoopsom

De blijver koopt de vertrekker uit. De rekensom is de waarde van de woning min de hypotheekschuld, gedeeld naar de eigendomsverhouding, gecorrigeerd voor vergoedingsrechten.

Precies daarom is het samenlevingscontract hier zo bepalend. Staat daarin dat de een veertigduizend euro heeft ingebracht en dat hij dat nominaal terugkrijgt dan is de som helder. Staat er niets dan begint de discussie bij nul.

De uitkoopsom moet meestal worden meegefinancierd. Dat verhoogt de schuld en maakt de toets bij de bank zwaarder.

Bij een restschuld

Is de woning minder waard dan de hypotheek dan draagt de vertrekker in beginsel mee aan die restschuld. Leg vast hoe jullie dat verdelen en of er wordt afgelost of een regeling wordt getroffen.

Wat je nu al kunt regelen

Neem in je samenlevingscontract een bepaling op over wat er met de woning gebeurt bij het einde van de relatie. Denk aan:

• wie het eerste recht heeft om de woning over te nemen
• binnen welke termijn diegene de financiering rond moet hebben
• hoe de waarde wordt bepaald, bijvoorbeeld door een gezamenlijk aangewezen taxateur
• wat er gebeurt als het niet lukt

Zonder die bepaling kan er maandenlang niets. Twee mensen die het oneens zijn en samen eigenaar zijn houden elkaar in een houdgreep. Het huis kan dan niet verkocht en niet overgenomen worden.

Dat is een van de weinige punten waarop een samenlevingscontract zich vrijwel direct terugverdient.